歯科医院開業 物件契約するときの注意点

物件契約時のポイント、注意点

新規に開業するにあたっては、多くの方が物件を探して契約をするかと思います。まずはどのような物件があるか、それらの物件の注意点を説明していきます。

【テナント物件】
オフィスビル、商業施設の一画、クリニックビルなど店舗物件を相称して「テナント物件」と言います。駅前やショッピングモールなど集患しやすい環境で、物件数も多く気に入ったものを見つけやすいというメリットがある一方で、利便性の高いところは家賃も高額になります。家賃が高額になれば初期費用もその分上乗せされるため、資金計画にも影響がでます。

【借地契約】
土地のみを借りて建物を開業者が建設する契約です。内装にこだわりたい、郊外の広い土地で開業したい、駐車場を広く取りたい場合などが考えられます。借地契約の場合、契約期間が長いことが多く簡単に撤退することが難しくなります。また、契約期間終了後は更地にて返却しなくてはならず解体費用についても考えておかなければなりません。

【新築物件】
自宅兼診療所のように、戸建てを新築し開業する物件です。診療スペースなど一からご自分の理想とするデザインにできるところが最大のメリットです。その反面、建築費用がかさむことや住宅地などでは集患も一から行わなくてはならず、診療が軌道に乗るまでに時間がかかることも考えられます。

【スケルトン物件と居抜き物件】
スケルトン物件とはコンクリート打ちっぱなしの何もない状態の物件を言い、ゼロからレイアウトが可能です。自分の理想に合ったクリニックにすることができますが、その分費用もかかります。居抜き物件とは前入居者が使用していた内装、設備がそのまま残っている物件です。通常であれば賃貸物件から退去する際に、原状回復(借りる前の状態)にして明け渡すものですが、同業種の場合には内装、設備を残置したまま居抜き物件とする場合があります。

【居抜き物件のメリット・デメリット】
居抜き物件の最大のメリットといえば「開業費用を抑えることが可能」であることです。内装や設備をそのまま譲り受ければ、開業までの日数の節約にもなります。高額な医療機器も新規で購入するより安価で入手が可能になります。
さらに、歯科医院があった場所に開業することで患者をそのまま引き継ぐことができる可能性が高いことも魅力です。
とはいえメリットばかりではありません。医療機器の購入費用を抑えられる一方で、中古であるがゆえ、メンテナンスの費用がかさむことも考えられます。使用年数が長く使い勝手が悪く故障が続けば、結局買い換えなければいけないという場合もあるからです。内装もそのままとなれば、自由度は低くなります。不便さは慣れる場合とストレスになる場合があります。また、閉院理由も調べなければなりません。前院長から理由を聞くこと。そして地域の方に評判を聞いてみることも大事です。同じ場所に開院することで、前の悪い評判も引き継いでしまっては元も子もありません。安易に居抜き物件に飛びつくのではなく入念にリサーチしましょう。

【駐車場】
ショッピングモールなど駐車場完備の物件であれば問題ありませんが、駅前のビルなどは駐車場の確保が課題となります。最近では近隣のコインパーキングと提携しているクリニックが増えています。お子さま連れの場合、駐車場があるかどうかは重要なポイントになります。ビルが提携している駐車場があるかなど物件を決める際には必ず確認しましょう。

 

物件契約時にどんな費用が必要?

【物件に対する費用】
テナント物件を借りる場合の初期費用について簡単に説明します。テナント物件は一般の賃貸物件よりも初期費用がかかります。

保証金や敷金・・・家賃の担保として家賃の6~10ヶ月分必要なところが多いようです。
礼金・・・物件のオーナー様へのお礼として家賃1か月分ほどが相場です。
仲介手数料・・・不動産会社へ払う手数料です。家賃1か月分ほどが相場です。
※他に前家賃・保険料・保証会社契約料などがかかります。

契約後、内装工事や外装工事が完了して初めて保健所へ「開設届」が申請できます。つまり開院まで2~3か月ほど患者さまを受け入れられないまま家賃が発生するのです。家賃は毎月かかる固定費です。他の必要経費とのバランスを長期的なスパンで考え、物件探しをしていきましょう。

【内外装工事にかかる費用】
歯科はクリニックの内装で一番費用がかさむといわれています。電気設備や給排水設備、診療台ごとのパーティションなど特殊な工事が必要なものも多く、かといって予算を削ってしまうと使い勝手が悪くなり後悔することになってしまいます。
内装工事費の坪単価は坪35~50万円ほどのようです。床面積が狭くなれば坪単価は高くなり、広くなれば坪単価は低くなります。おおよそ1,500万円~2,000万円と言われていますが、こだわりの内装や医療機器を入れるためには綿密な資金計画が必要です。

歯科開業レポート

開業サポート進行中の案件を一部掲載していきます。どういった流れで開業当日までを迎えるのか、イメージを膨らませて、いざという時に困らないように準備をしていきましょう。

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